RASL Abogados ha atendido nuevas consultas de la audiencia y Pablo de los Ríos‑Enríquez Trigueros (abogado de RASL) ha aclarado dudas sobre medidas de apoyo a personas con deterioro cognitivo, responsabilidades en alquileres dañados por filtraciones y los efectos prácticos de la declaración de zona tensionada en Bilbao.
Medidas de apoyo frente a la antigua «incapacitación»
«La incapacitación per se ya no existe en el ordenamiento», ha recordado De los Ríos‑Enríquez. En su lugar, los juzgados han venido aplicando medidas de apoyo adaptadas a cada caso. En situaciones de demencia o Alzheimer, cuando la persona ha conservado autonomía para lo básico pero ha mostrado dificultades para gestionar dinero o patrimonio, se ha podido solicitar una medida enfocada a proteger sus bienes en su propio interés.
El abogado ha detallado que la solicitud se ha podido tramitar con o sin letrado, si bien ha recomendado asistencia jurídica para unificar pruebas médicas y testificales y agilizar el procedimiento. Los juzgados han citado habitualmente a la persona para exploración clínica y han recabado informes complementarios. El proceso viene durando entre dos y cuatro meses, en términos legales, de forma relativamente rápida.
Filtración de agua: deberes del propietario y pruebas periciales
Ante un piso alquilado cuya cocina se ha derrumbado por un grifo abierto del vecino de arriba, no se debe echar a los inquilinos. Mientras el contrato siga en vigor, el propietario tiene la obligación de buscar una solución habitacional o pactar con la parte arrendataria una suspensión temporal del contrato.
De los Ríos‑Enríquez ha planteado dos vías: realojo temporal asumiendo la diferencia de renta para repercutirla luego al causante, o acuerdo de suspensión sin renta hasta recuperar la habitabilidad. Para reclamar después los daños, ha insistido en dictámenes periciales: informes técnicos que acrediten la inhabitabilidad, la duración de las obras y el alcance de las reparaciones.
Zona tensionada en Bilbao: prórrogas, actualizaciones y suministros
Quien haya firmado un alquiler a partir de febrero de 2024 puede permanecer hasta ocho años si quiere: cinco obligatorios por ley más tres anuales prorrogables en el marco de zona tensionada, según ha explicado el letrado. En el ejemplo comentado, Bilbao ha sido declarada zona tensionada por tres años y, con vigencia hasta octubre de 2028, pendiente de posibles prórrogas administrativas.
En cuanto a la renta, para contratos posteriores a mayo de 2023, solo se actualiza con el IRAV/IRAF (el nuevo índice oficial), generalmente por debajo del IPC. No se permite una subida adicional salvo grandes reformas tasadas en la ley (eficiencia energética, accesibilidad), que son casos puntuales. Sobre suministros, si no aparecen en el contrato o no los ha contratado el inquilino, no se pueden repercutir como pagos obligatorios.
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