La figura del contrato de habitación, bajo la lupa
Pablo de los Ríos‑Enríquez ha precisado que el llamado contrato de habitación tradicionalmente se ha regido por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por ello, las partes han pactado libremente la duración, incluso de seis meses, sin el régimen de cinco años propio de los arrendamientos de vivienda.
No obstante, ha subrayado que los tribunales han atendido a la finalidad real del contrato. Cuando la habitación ha respondido a una necesidad de vivienda permanente, la jurisprudencia ha aplicado la LAU y ha extendido el derecho de permanencia hasta cinco años, aunque el documento haya invocado el Código Civil. De los Ríos‑Enríquez ha recalcado que no ha bastado “ponerlo en el contrato” si el uso real ha sido residencial.
Pruebas del uso permanente. El letrado ha mencionado que se han considerado indicios como suministros, cohabitantes, testigos u otros elementos que han acreditado la residencia efectiva. Para evitar conflictos, ha recomendado que, si el alquiler ha sido de temporada (por estudios o trabajo), el contrato ha dejado claro el motivo y la duración concreta.
De los Ríos‑Enríquez ha recordado que, aunque se haya alquilado una habitación, la persona suele usar cocina, baño y salón, de modo que la vivienda entera ha servido como residencia estable. En esos casos, la LAU se ha impuesto frente a pactos que han intentado esquivar su aplicación. En cambio, en alquileres de temporada bien justificados, el Código Civil ha resultado adecuado.
Usufructo, nuda propiedad y pleno dominio
El abogado Sergio Ruiz ha diferenciado pleno dominio, nuda propiedad y usufructo. Ha explicado que quien ha tenido el usufructo ha podido usar y disfrutar la vivienda, con carácter vitalicio o por un plazo determinado. La persona titular de la nuda propiedad ha conservado los derechos sobre la propiedad, pero no ha podido residir en el inmueble mientras ha existido el usufructo.
Ruiz Aparicio ha indicado que los gastos propios de la propiedad (por ejemplo, IBI o estructurales) han correspondido a la nuda propiedad, mientras que los gastos ordinarios de consumo y el seguro del contenido han recaído en la parte usufructuaria. Ha matizado que la comparación con un arrendamiento puede haber servido para entender el reparto, pero no ha sido equivalente, porque el usufructo ha afectado directamente a la titularidad.
El abogado ha añadido que se ha utilizado con frecuencia la reserva de usufructo en pactos sucesorios, de modo que se ha transmitido únicamente la nuda propiedad y se ha protegido a quien ha instituido la transmisión.
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