La actualidad jurídica genera un mar de dudas entre los ciudadanos, especialmente cuando se mezcla el ámbito familiar con el patrimonial. En la última entrega de la sección «Apuntes Jurídicos» del programa EgunOn Bizkaia en Radio Popular, los abogados Sergio Ruiz y Pablo de los Ríos aclararon varios supuestos complejos relacionados con los contratos de alquiler y las herencias.
El «factor fecha»: clave en los contratos de alquiler
Una de las consultas más frecuentes entre los oyentes tiene que ver con la recuperación de una vivienda alquilada para uso propio o familiar. En este caso, una oyente planteaba cómo proceder con un piso en San Ignacio (Bilbao) arrendado desde enero de 2023, que ahora necesita para su hijo tras finalizar sus estudios universitarios.
El abogado Pablo de los Ríos subraya que lo primero a tener en cuenta es la fecha del contrato, ya que la normativa aplicable varía drásticamente. «Dependiendo el año en el que se haya firmado el contrato, se pueden aplicar unos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos u otros», explica. Al ser un contrato de enero de 2023, es anterior a la entrada en vigor de la actual Ley de Vivienda (mayo de 2023) y a las restricciones de las zonas tensionadas. «A menos que las partes así lo acuerden, no les serán aplicadas esas características de zona tensionada, con lo que solo operarían los 5 años» de prórroga obligatoria que establece la ley para el inquilino. Por tanto, el contrato estará blindado, como mínimo, hasta enero de 2028.
La finalización de los estudios no es «causa de necesidad»
Respecto a la intención de la propietaria de recuperar el inmueble para su hijo, el letrado advierte que el argumento esgrimido no se sostiene jurídicamente como una urgencia imprevista. «Que mi hijo ha acabado la carrera y necesita la vivienda no es una causa de terminación anticipada», afirma De los Ríos, aclarando que no entra dentro de la denominada «causa de necesidad» legal (como podría ser un divorcio o una situación sobrevenida de viudedad). Al ser una circunstancia previsible en 2023, el propietario debe respetar los plazos.
Para evitar que el contrato se prorrogue automáticamente año a año tras cumplirse el primer lustro, la propiedad debe actuar con antelación:
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Plazo estricto: Se debe enviar una comunicación fehaciente al inquilino con cuatro meses de antelación.
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Fecha límite: Tomando como referencia enero de 2028, «que no llegue el 1 de septiembre de 2027 sin que le haya mandado esta comunicación».
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Vía legal: Aunque los contratos modernos ya estipulan el correo electrónico como canal válido, se aconseja el uso de burofax para asegurar la eficacia jurídica.
¿Heredar un patrimonio puede ponerlo en peligro si se tienen deudas?
El consultorio jurídico también abordó los riesgos patrimoniales en las herencias. A la pregunta de si un heredero con deudas puede perder lo que le corresponde, la respuesta es clara: depende de cómo se acepte y de la naturaleza de los bienes. Si un heredero tiene acreedores reclamándole y acepta una herencia de forma tradicional, «esos acreedores pueden llegar a embargar también lo que tú recibas», señala el abogado.
Sin embargo, existe un matiz técnico importante si lo que se hereda es la nuda propiedad (la propiedad del bien pero sin el uso y disfrute, el cual corresponde al usufructuario). En ese escenario, «va a ser difícil que un acreedor pueda embargar esa nuda propiedad y, por lo tanto, no correría peligro». El despacho aconseja analizar al detalle el tipo de acreedor y la antigüedad de la deuda, ya que a veces «pueden haber podido prescribir» o el nuevo patrimonio puede convertirse en una excelente herramienta para negociar una quita de la deuda.
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