Euskadi
La vivienda ha vuelto a colocarse en el centro del debate social por el encarecimiento de la compra y del alquiler. La presión se ha notado en las últimas semanas y un nuevo informe del Grupo Gesvalt ha puesto cifras a una tendencia que preocupa en Euskadi.
Un informe del cuarto trimestre de 2025 con datos de tasación
El estudio de los expertos tasadores de Gesvalt, correspondiente al cuarto trimestre de 2025, ha recogido la evolución del mercado a partir de la actividad de la compañía, homologada por el Banco de España. Su director territorial en la zona norte, Alfonso Beitia, ha explicado que el análisis se ha apoyado en su base de datos de tasaciones acumulada durante más de tres décadas, con un detalle que incluso permite comparar una misma vivienda valorada en distintos momentos.
«Nuestra principal fuente se basa en nuestra propia base de datos», ha señalado Beitia, que también ha citado como referencias complementarias los datos del Consejo General del Notariado y los registradores de la propiedad.
Euskadi: +9,8% y un precio medio de 2.691 €/m²
El informe ha situado a Euskadi en una subida interanual del 9,8% en el precio de la vivienda, con un valor medio de 2.691 euros por metro cuadrado, por encima de la media estatal, que se ha ubicado en 1.963 €/m². Beitia ha atribuido parte de esa diferencia a factores estructurales y económicos.
Entre ellos, ha destacado el déficit de vivienda, la escasez de suelo y la propia realidad territorial: «La orografía y el suelo, obviamente, es escaso en nuestra tierra». También ha apuntado al poder adquisitivo y a la estabilidad laboral como elementos que han sostenido la demanda, además de la fiscalidad y determinadas deducciones por vivienda.
Bizkaia lidera el crecimiento: +10,4% interanual
Dentro de Euskadi, el informe ha señalado que Bizkaia encabeza el crecimiento interanual con un 10,4%, un dato que ha reforzado la percepción de que el problema ya no se concentra solo en determinados puntos, sino que se ha extendido.
En la conversación también se ha mencionado el impacto de la turistificación en Bilbao, con viviendas que han pasado del alquiler de larga duración a usos turísticos o temporales, reduciendo la oferta disponible.
Donostia, la excepción más extrema: 4.861 €/m²
En el caso de Donostia, Beitia ha descrito una situación singular por su limitación física —entre montes y mar— y su condición de valor refugio. El resultado ha sido un precio medio que se ha situado en 4.861 €/m², por encima de Madril (4.350 €/m²) y Barcelona (4.107 €/m²), según los datos citados.
El último trimestre de 2025 ha registrado un crecimiento del 2,7% en Donostia, una subida que Beitia ha calificado como más contenida, aunque con niveles que siguen marcando máximos.
Por qué no se construye más: suelo finalista, costes y burocracia
La explicación principal ha vuelto una y otra vez al mismo punto: la falta de suelo finalista. Según Beitia, en el Estado se han construido en torno a 80.000 viviendas al año, frente a una demanda que ha estimado en 200.000. «Lo que falta es suelo», ha resumido.
A esa limitación ha sumado otros elementos: el encarecimiento de los costes de construcción desde la pandemia (entre un 25% y un 30%, según ha indicado) y los cambios sociales y demográficos, con hogares más pequeños y una mayor necesidad de viviendas.
El alquiler, bajo presión: inseguridad jurídica y mercado de temporada
En el capítulo del alquiler, Beitia ha señalado la inseguridad jurídica como uno de los factores que ha retirado viviendas del mercado. «El miedo a la okupación» y a la morosidad ha empujado a muchos propietarios hacia fórmulas como el alquiler de temporada, el alquiler para estudiantes o el arrendamiento por habitaciones, con mayor rentabilidad.
En Euskadi, el informe ha situado el alquiler medio en 14,7 €/m² al mes, con diferencias por territorios: Gipuzkoa ha alcanzado 17,66 €/m², mientras que Bizkaia se ha colocado en 15,42 €/m².
Etxebide y vivienda protegida: más oferta, pero demanda elevada
Durante la entrevista se ha mencionado el papel de Etxebide, el servicio vasco de vivienda, como una herramienta que ha puesto más viviendas a disposición que en otros territorios, aunque con una demanda que sigue siendo muy alta.
Beitia ha destacado que Euskadi cuenta con 17,7 viviendas protegidas por cada 1.000 habitantes, frente a una media estatal de 6, y ha apuntado que la apuesta por el alquiler asequible ha ganado peso. Entre las iniciativas, se ha citado la construcción de viviendas sobre cubierta en determinados edificios, una fórmula ya conocida en otros lugares.
