La transmisión de la vivienda habitual y la previsión del patrimonio familiar siguen planteando numerosas dudas jurídicas y fiscales entre la ciudadanía. En una nueva entrega de la sección ‘Apuntes Jurídicos’ en el programa EgunOn Bizkaia, el abogado Sergio Ruiz, del despacho RASL Abogados, ha dado respuesta a las preguntas formuladas por los oyentes para aclarar cómo abordar estas situaciones con garantías.
Pactos sucesorios y ventajas fiscales en Bizkaia
Una de las principales consultas de la jornada, planteada desde Getxo, ha abordado la diferencia fiscal entre adjudicarse una vivienda mediante un pacto sucesorio o recibirla tras el fallecimiento en herencia. Sergio Ruiz ha aclarado que, por norma general entre padres e hijos, los impuestos son los mismos en la actualidad debido a la exención fiscal de hasta 400.000 euros por heredero.
Sin embargo, la gran ventaja del pacto sucesorio radica en la capacidad de planificar la estrategia fiscal. A diferencia de la herencia tradicional —donde el escenario fiscal queda impuesto en la fecha del fallecimiento—, el pacto sucesorio permite diseñar la transmisión en vida y acogerse a exenciones como la del 95% en la vivienda habitual si se cumplen los requisitos de empadronamiento y residencia. Asimismo, este instrumento evita los graves inconvenientes fiscales y las pérdidas de beneficios que suelen acarrear las donaciones convencionales.
Uso continuado de la vivienda por un heredero
Desde Bermeo, un oyente ha consultado si el hermano que ha vivido durante años de forma gratuita en la casa de sus padres adquiere algún derecho preferente sobre el inmueble tras el fallecimiento. La respuesta del especialista ha sido categórica: si no existe fijación expresa en testamento o pacto sucesorio, ese heredero no ostenta ningún derecho especial sobre la vivienda.
Aunque en ocasiones se pretenda invocar la prescripción adquisitiva o usucapión por el paso del tiempo, el abogado aconseja al resto de herederos realizar un requerimiento fehaciente para evitar que el beneficiario alegue derechos y exigirle el pago del alquiler medio de la zona si persiste en su ocupación excluyente. De este modo, se protege el derecho equitativo de todos los herederos sobre el patrimonio compartido.
Reserva del usufructo vitalicio para mantener la tranquilidad
Finalmente, se ha abordado el caso de quienes poseen una única vivienda como patrimonio principal y desean transmitirla a sus hijos en vida sin perder la protección sobre su hogar. Sergio Ruiz ha recordado que es perfectamente posible transmitir la nuda propiedad a los hijos y reservarse el usufructo vitalicio de la vivienda.
Esta fórmula otorga una blindada tranquilidad al donante, impidiendo que nadie pueda perturbar su uso y disfrute mientras viva. Al mismo tiempo, permite a los hijos actualizar el valor fiscal del inmueble de cara a futuras ventas y erradicar conflictos familiares o trámites sucesorios posteriores, optimizando la gestión patrimonial de forma redonda.
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